2026 fortsætter i højt gear
RUNDSPØRGE - 2025 har været præget af øget aktivitet på dele af ejendomsmarkedet, og flere medlemmer forventer fortsat højt niveau i 2026. Flere drister sig også til at udpege overraskelser i det nye år.
Flere udenlandske penge og øget provins-fokus
Mikkel Søby, bestyrelsesformand for Ejendomstorvet.dk og adm. partner i Engel & Völkers Danmark med kontorer i København og Aarhus.
”Med lavere rente end året før var især den sidste del af 2025 præget af stor aktivitet i modsætning til et 2024, hvor mange investorer var afventende, bl.a. fordi sælgere og mulige købere så forskelligt på pris og afkast. I den sidste måned af 2025 oplevede vi en markant øget lejerinteresse og gennemførte tre nye udlejninger inden for kontor og detail. Det ser vi som tegn både på robust efterspørgsel på kvalitetslejemål og på øget aktivitet også i 2026.”
”For kontorer er udbuddet af lokaler faldet mærkbart i København og Østsjælland, men steget i resten af landet. For detaillokaler er udbuddet faldet over det meste af landet, bortset fra Syddanmark, og det opfatter vi som udtryk for en bedre balance i detailsegmentet.”
”Udbuddet af investeringsejendomme er faldet – med Syddanmark og Vestjylland som undtagelserne. Traditionelt har investorerne fokus på Storkøbenhavn, men vi forventer, at flere i løbet af 2026 vil rette øjnene mod provinsen, hvor afkastene typisk er højere.”
”Samtidig forventer vi en fortsat strøm af udenlandsk kapital til Danmark, primært på grund af øget pessimisme for ejendomsmarkederne i resten af Europa, ikke mindst Tyskland. Dermed bliver det forholdsvis mere attraktivt for internationale investorer at investere hér og bruge Danmark som sikker havn.”
Investorer har kig på supermarkeder og strøggader
Anders Krogh, bestyrelsesmedlem i Ejendomstorvet.dk samt partner og chef for kontorudlejning i Cushman & Wakefield RED, som er aktiv inden for detail, kontorer og investeringsmarkedet i hovedstaden.
”På investeringsmarkedet forventer vi en stærk start på 2026 med høj transaktionsaktivitet og flere store handler. Boliger vil fortsat være investorernes primære fokus, men da udbuddet af udlejningsejendomme er begrænset, vil interessen brede sig ud, både geografisk og til andre segmenter. Bl.a. forventer vi fortsat stor interesse for supermarkedsejendomme, og så holder vi øje med strøgmarkedet, hvor investorinteressen er stigende, og der kan ske handler med markante ejendomme.”
”På kontormarkedet forventer vi overordnet en svag bedring, nogenlunde som fra 2024 til 2025, både målt på antal udlejninger og antal kvadratmeter. Vi ser flere tendenser: Især større virksomheder rører på sig og lægger stor vægt på bæredygtige ejendomme, og mange virksomheder vil koncentrere sig om deres kerneopgaver og søger derfor mod servicerede kontorer og lejemål med gode fællesfaciliteter, sådan som mange af de nyere flerbrugerejendomme rummer. Yderligere en tendens er den fortsatte urbanisering, altså at arbejdspladser søger væk fra forstæderne og tættere på – eller helt ind til – København.”
ESG kan miste terræn
Claudia S. Mathiasen, bestyrelsesmedlem i Ejendomstorvet.dk og Managing Partner i advokatfirmaet Winsløw, der har speciale i fast ejendom, især detail og kontorer.
”I 2025 har vi været glade for, at vi har flere specialistteam i Winsløw. Antallet af transaktioner er svagt voksende, men endnu ikke så højt som tidligere. Derimod har vi haft mere travlt end nogensinde med lejesager, hvor vi ofte repræsenterer udlejere eller internationale lejere.”
”Detail har klaret sig bedre i 2025, og fx har København fået flere nye flagskibsbutikker som Bestseller på Gammeltorv og Bershka på Strøget (søstermærke til Zara under spanske Inditex, red.). Derudover har Rhanders Handsker åbnet en ny flagskibsbutik på Pilestræde. Der er stadig en vis afstand i forventninger mellem eksisterende ejendomsejere og investorer. Det har bl.a. ført til, at nogle ejendomsejere har fokuseret på at optimere deres ejendomme, herunder ved at regulere til markedsleje.”
”I 2026 får det formentlig stor betydning, at EU er ved at deregulere og bl.a. reducerer kravene til ESG-rapportering for mange virksomheder. Det kan betyde, at selve ESG-rapporteringens omfang begynder at fylde mindre hos fx pensionskasser og andre investorer. Kombineret med stor interesse for at investere i forsvarsindustrien kan det føre til et ændret syn på, hvor de større strategiske indsatser lægges. Derudover vokser segmentet med datacentre, og det kan udløse nybyggeri, men også ombygning af eksisterende ejendomme inden for logistik og light industrial i yderområderne. Desuden vil det have stor betydning, hvordan der kan etableres betalbare boliger i landets største byer.”
Øget interesse for butikslokaler
John Munch, bestyrelsesmedlem i Ejendomstorvet.dk og partner i EDC Erhverv Hjort med fokus på detail og kontorer samt mindre investeringsejendomme i Gentofte og Lyngby nord for København.
”Vi er godt tilfredse med 2025; året får pil opad. Hos nogle investorer har det kriblet i fingrene for at få pengene ud at arbejde ved at købe især de lidt mindre ejendomme. For butikker har efterspørgslen været stigende gennem 2025 – både for udlejninger og handler, og lige nu har vi gang i tre sager.”
”I 2026 håber vi, at aktiviteten kan stabilisere sig på det højere niveau, vi har oplevet i 2025. Der er stadig tomme butikslokaler i vores område, men vi ser fx en del klinikker rykke ind i butikslokaler i stueplan, hvor de før lå på 1. sal. For kontorer ser vi ikke helt samme aktivitet som for butikkerne i vores markedsområde, for der er tendens til, at virksomheder søger mod kontorlokaler tættere på centrum af København.”
Sygehusareal kan åbne for stor byudvikling
Morten Nielsen, bestyrelsesmedlem i Ejendomstorvet.dk og partner i Nordicals Fyn med kontorer i Odense, Middelfart og Svendborg.
”2025 har været præget af mange flere transaktioner end året før, godt hjulpet af den lavere rente. Især ejendomme med udlejningsboliger i Odense og til dels i Svendborg har været populære. Geografisk er hovedparten af investorerne lokale, fordi pensionskasserne har fokus på Storkøbenhavn og måske Aarhus. Dog er AP Pension og PFA blandt undtagelserne og har boligprojekter i gang i Odense.”
”For 2026 er vi optimistiske og forventer, at det høje niveau for transaktioner vil være stabilt. Der er ro på renten, og der kan måske komme et mindre rentefald. Det letter driftsøkonomien for de lokale ejendomsselskaber og virksomheder, som dermed kan få højere belåning. Det betyder en del på et marked, hvor pensionskasserne – der selv har alle pengene – ikke fylder så meget endnu.”
”En positiv overraskelse kan måske blive det nuværende OUH (Odense Universitetshospital, red.), som i løbet af 2027 skal flytte ud i nybyggede lokaler. Det frigør centralt beliggende bygninger og arealer til Odenses største byudvikling i årevis. OUH-arealet udgør et meget vigtigt element i Odenses bystrategi frem mod 2035 og den forventede indbyggervækst og kan derfor tiltrække mange projektudviklere og investorer.”
Virksomheder vilde med kontorer i Ørestad
Martin Rønne, partner i Lintrup & Norgart med speciale i kontorudlejning i Storkøbenhavn.
”2025 fortsatte, som 2024 sluttede: med et meget aktivt marked og mindre afstand mellem udlejere og lejere. Vi har selv oplevet vores bedste år efter coronatiden – både målt på antal udlejninger og på udlejede kvadratmeter. Især de større udlejninger har båret den positive udvikling, og vi forventer – ud fra vores kontakt med mulige lejere – at den udvikling vil fortsætte ind i 2026.”
”Særligt flerbrugerhuse med bynære placeringer har været eftertragtede. Lejerne vil typisk gerne have adgang til kantine og være tæt på offentlig transport for at gøre det lettere at fastholde og tiltrække arbejdskraft. En positiv overraskelse i 2025 har været Ørestad, der ellers blev spået at være et udfordret område. Men især de meget moderne flerbrugerhuse, som er blevet færdigudviklede, har vist sig at være attraktive – ikke mindst blandt internationale virksomheder.”
”2026 kan blive året, hvor effektiv og optimeret drift for alvor bliver et afgørende konkurrenceparameter. De nye ejendomsvurderinger øger nemlig driftsudgifterne for mange lejemål, og samtidig har omkostningen pr. arbejdsplads fået øget fokus under de seneste års geopolitiske usikkerhed. Det kan give en fordel til lejemål med effektive kvadratmeter. Samtidig kan de bedst beliggende lejemål bevare deres position, fordi mange virksomheder fastholder ønsket om at sikre sig den rette arbejdskraft.”