Værdiansættelse af investeringsejendomme Introduktion til værdiansættelsen af investeringsejendommeLigesom afkastet bestemmes af DCF-modellen, så kan denne model også bruges til at værdisætte investeringsejendomme. Læs alt om afkast her. Du kan se et eksempel på DCF-modellen i praksis nederst på siden.Denne side går mere i dybden med beskrivelsen af værdiansættelsen af investeringsejendomme ved brug af DCF-modellen. DCF-modellens udgangspunkt er pengestrømmene fra investeringsejendommens drift – både indtægter og udgifter.Med udgangspunkt i pengestrømmene fra de forrige år forudser DCF-modellen, hvordan disse pengestrømme vil se ud i de fremtidige år. Pengestrømmene tilbagediskonteres så til nutidsværdi.Et væsentligt begreb er: Forrentningskravet, som er det afkast, der kompenserer investors risici. Diskonteringsrenten er forretningskravet plus inflationen. Altså vil forrentningskravet være størst for ejendomme med høj usikkerhed i lejeindtægterne og laveste for ejendomme med stor sikkerhed i indtægterne.Se hvordan Ejendomsforeningen Danmark beskriver definitionen af forretningskravet her.Pengestrømmene vil være fra driften, investeringer og finansieringen. Her vil man dog ofte se bort fra finansieringen, da disse kan være meget forskellige mellem aktørerne. Altså kan købers finansieringen være dyrere eller billigere, end den sælger havde.Investeringer kan f.eks. være renovation eller særindretninger i ejendommen. Pengestrømmene opgøres derfor således: Lejeindtægter – driftsomkostninger og administration = driftsresultatet før renter og skat.Herefter medregnes nettoinvesteringer, hvorefter du har resultatet af en ejendoms frie pengestrømme.Det er derfor vigtigt af budgetteringsperioden dækker igangværende investeringer, så deres effekt kan med regnes i de frie pengestrømme, altså skal budgetteringsperioden passe med nuværende investeringer i ejendommen. Budgetteringsperioden vil ofte være 10-15 år.DiskonteringsrentenDiskonteringsrenten bruges til at tilbagediskontere de fremtidige pengestrømme til nutiden med en nominel diskonteringsrente. Diskonteringsrenten udregnes via den risikofrie-rente og markedsrisikopræmien for investeringsejendomme.Den risikofrie-rente tager udgangspunkt i renten på 10-årige statsobligationer. Mens markedsrisikopræmien udregnes efter en række forhold, som bl.a. inkluderer markeds- og ejendomsspecifikke risici.Markedsrisici inkluderer: BNP og beskæftigelse, markedslejeforventninger og lovændringer. Her får du en kort gennemgang af de nævnte faktorer:BNP og beskæftigelse til værdiansættelse af investeringsejendommeDenne risiko omhandler lejers økonomiske forhold. I perioder med lavkonjunktur er det ikke sikkert, at lejer kan betale sin husleje.Markedslejeforventninger til værdiansættelseMarkedslejen er påvirket af udbud og efterspørgsel. Faktorerne, som påvirker markedslejen, er vanskeligere af forudse og dermed estimere. Men risikoen for store ændringer i markedslejen er størst i ustabile og usikre markeder.Lovændringer kan ændre værdiansættelsen af investeringsejendommeLovændringer kan have stor indflydelse på både værdien og lejeindtægterne for en ejendom. Det kan være svært at forudse lovændringer 10 år ude i fremtiden. Derimod kigges der oftest på planlagte lovændringer, som kan påvirke forretningskravet for en ejendom.Ejendomsrelateret værdiansættelse af investeringsejendommeTypen af ejendom påvirker værdiansættelsenTypen af ejendom dækker over anvendelsen af ejendommen. Forretningskravet kan dermed påvirkes, afhængigt af om ejendommen bruges til bolig, kontor, butik eller lager osv. Generelt vil f.eks. store erhvervsejendomme have større risiko for tomgang end private boliger.Nogle gange kan det være en god forretning at konvertere fra enten erhverv-privat eller omvendt.Du skal dog være opmærksom på kommunes lokalplan, som kan kræve at ejendommen bliver brugt til enten erhverv eller private boligformål. Kontakt den ansvarlige mægler for den givne ejendom for mere information.Beliggenheden påvirker værdiansættelsenBeliggenheden er væsentlig faktor, når det kommer til en klarlæggelse af forretningskravet. Ejendomme vurderet til have en god beliggenhed er eftertragtet, og vil derfor have et lavere forretningskrav.Kvaliteten af beliggenheden kan ændre sig med tiden. De attraktive områder kan rykke sig, som områderne udvikler sig. F.eks. kan ændringer i infrastrukturen og arbejdsmulighederne markant påvirke tilflytningen og dermed attraktiviteten.AftalerisikoVed salg af en investeringsejendom vil de nuværende lejere af den solgte ejendom forblive lejere. Dette betyder, at lejeres økonomiske ressourcer også skal medregnes. F.eks. hvis en lejer med få økonomiske ressourcer lejer ejendommen, så kan det øge forretningskravet.Tomgangens betydning for værdiansættelseTomgang er referer til manglende lejere i ejendommen. Tomgang i en ejendom kan have stor indflydelse på indtægterne. Nogle gange kan forventet tomgang inkluderes i de frie pengestrømme. Pludselig tomgang kan også ske, denne risiko medregnes i forrentningskravet.Risikoen for tomgang kan påvirkes af de tidligere nævnte faktorer, såsom: beliggenheden, type af ejendom, aftalerisiko osv.Ejendomstorvet har et markedsindeks over udbuddet af erhvervslokaler i Danmark, som kan findes her. Via markedsindekset kan du få et overblik over udbuddet på diverse erhvervslokaler for de enkelte regioner i Danmark.Som beskrevet er der mange faktorer, som har indflydelse på forretningskravet og dermed diskonteringsrenten. Diskonteringsrenten er som beskrevet en sammenlægning af forrentningskravet plus inflationen. Forrentningskravet er en sammensætning af den risikofrie rente og et risikotillæg for systematisk, ikke-diversificerbar, risiko – alle faktorerne beskrevet ovenover.Alle disse faktorer skal kvantificeres til et risikotillæg. Det kan være vanskeligt at gøre. Derfor er det et krav, at forrentningskravet understøttes af referencer og argumentation. Her kan f.eks. kigges på historiske data fra beliggenheden og afkastet fra lignende ejendomme.’Eksempel på værdiansættelsen af investeringsejendommeNote: Tallene brugt i nedenstående eksempel, kan ikke bruges som reference til udregningen af en faktisk diskonteringsrente.Lad os sige vi har en ejendom med en god beliggenhed København. Det første skridt er fastsættelsen af forrentningskravet og diskonteringsrenten. Forrentningskravet af den risikofrie rente + markedsrisikopræmien. Den risikofrie rente ændrer sig hele tiden.Du kan på National Bankens hjemmeside se, hvad den aktuelle rente er. I dette eksempel sætter vi den risikofrie rente til 2%.I de mest stabile og attraktive område, her vil der oftest være tale om København og Århus, har vi set eksempler på, at forretningskravet har været nede på omkring 3,5%. Dette betyder, at markedsrisikopræmien er blevet vurderet til 1,5%, hvis altså den risikofrie rente er 2%.Dermed vil vi også fastsætte forrentningskravet til 3,5% i dette eksempel. Diskonteringsrente er forrentningskravet + inflationen. Historisk har inflationen svunget fra alt mellem 3,4% helt ned til 0,3% årligt.En bestemmelse af inflationen vil derfor også være et estimat, men vi kan for simpelhedens skyld også sætte den til 2%. Dermed får vi en diskonteringsrente på 5,5% - da den risikofrie rente (2%) + markedsrisikopræmie (1,5%) + inflation (2%) = 5,5%.Du kan se mere om Erhvervsstyrelsens vejledning for måling og værdiansættelse af ejendomme her.Diskonteringsrenten bruges til at værdisætte ejendommenI dette afsnit vil vi bruge diskonteringsrenten til værdiansættelsens af en investeringsejendom. Nedenfor ses en et eksempel på værdiansættelsen af en investeringsejendom via DCF-modellen. Alle tallene er fiktive.Lejeindtægterne stiger med 1,5% årligt, som er den gennemsnitlige stigning for boligleje i Danmark.Driftsomkostninger er vanskeligere at udregne. Her kan man f.eks. tage udgangspunkt i år 1 og efterfølgende tilføje en stigning, som kan være baseret på f.eks. inflationen. Derudover skal planlagte udgifter (inkl. moderniseringsudgifter) også tilføjes til udregningen.F.eks. hvis ejendommen skal have skiftet faldstammer, vinduer, elevator osv., og ikke kan afholdes inden for de udgifter, der allerede er indeholdt. Disse udgifter skal tilføjes det givne år, hvor udgiften/forbedringen af ejendommen er planlagt.Under driftsresultatet ses diskonteringsfaktoren. Diskonteringsfaktoren udregnes via diskonteringsrenten. Udregning ser sådan ud:1(1+DR)åretDR = Diskonteringsrenten. Den reelle udregning for år 1 ser sådan ud:1(1+0,55)1\=0,947Diskonteringsfaktoren sammen med Driftsresultatet giver Nutidsværdigen af Pengestrømmen.Den næste udregning i tabellen er Terminalværdien. Terminalværdigen tager udgangspunkt i Terminalperioden. Terminalperioden er året efter det sidste budgetterings år. I dette eksempel er terminalperiodens lejeindtægter, driftsudgifter og driftsresultat det samme som budgetterings år 11.I terminalperioden inkluderer vi dog ikke en diskonteringsfaktor. I stedet udregner vi Terminalværdien via Driftsresultatet og Forrentningskravet. Terminalværdien udregnes via Driftsresultat/Forrentningskrav. Den reelle udregning ser sådan ud:93.5200,035\=2.672.007Dette resultat tilbagediskonteres så via Diskonteringsfaktoren i år 10. Så nutidsværdien af Terminalværdien er 1.564.274. Terminalværdien sammenlagt med alle de nutidige værdier af pengestrømmene giver den beregnede værdi af investeringsejendommen.Afkastet beregnes hurtigt ved at dividere nutidsværdien af pengestrømmene for år 1 med den beregnede værdi for hele investeringsejendommen. Udregning bliver således:75.8292.207.408\=0,034Afkastet er således 3,34% for denne ejendom.Vi håber, dette eksempel har givet et tilfredsstillende indblik i værdiansættelsen af investeringsejendomme.Læs mereIntroduktion til ejendomsinvesteringFordele ved at investere i ejendomme. Hvad skal du være opmærksom på, når du vælger ejendom?Tips og tricks til udlejning af din ejendomAlt om afkastet og hvordan man kan forbedre detEjendomsinvestering som en del af din pensionsopsparingEjendomsinvestering i Danmark - lær hvad der gør Danmark speciel.Ejendomstorvets investerings appTilbage til oversigtenNyhederBlogEjendomsinvesteringInfo
Ejendomsinvestering for begyndere: Lær at investere Vi har gjort ejendomsinvestering i Danmark nemt og overskueligt. Vi har det største udvalg af investeringsejendomme. Hos os kan du finde investeringsejendomme, som spænder fra 200.000 kr. til 100+ millioner. Se alle vores investeringsejendomme her.Vores store portefølje af investeringsmuligheder gør vores side ideel for både erfarne investorer i fast ejendom og dem der søger investeringsejendomme for begyndere.Det store spørgsmål er ofte: Hvad skal jeg investere mine penge i? De tre klassiske muligheder er aktier, obligationer og ejendomme. Så hvilken investering er bedst? En analyse fra Finans.dk viser, at ejendomsinvesterings i Danmark er en god investering, og har historisk set givet et afkast, som er bedre end det gennemsnitlige afkast på aktiemarkedet.Vælg mellem aktier, obligationer og investering i investeringsejendommeIndgangsbarriererne til aktiemarkedet er dog mindre end ejendomsmarkedet. Obligationer er mere sikre end aktier og ejendomme. Den lave risiko ved obligationer, betyder også, at du har et meget lavt afkast.Ved obligationer låser du ofte din investering mellem 1-30 år afhængigt af den valgte obligation.Aktiemarkedet kræver mindre kapital og er ofte mere tilgængeligt. Ejendomsmarkedet kan beskrives som mere stabilt, men mindre likvidt. Selv i tider med lavkonjunktur, så skal de danske borgere have et sted at bo.Din indtjening på ejendomsinvesteringer er dermed mere stabil end på aktier. Ejendomsinvesteringer er ofte beskrevet som en mere sikker investering end aktier, men med lavere potentiale. Fast ejendom svinger ikke i værdi på samme måde, som aktier gør.Dermed skal du ikke frygte af din ejendom har tabt 5% af sin værdi, mens du sov.Ejendomsinvestering for begyndereDette afsnit vil beskrive, hvordan du kommer i gang med ejendomsinvesteringer.Ejendomsinvestering i Danmark kan virke ufremkommeligt for mange mennesker. Mange tror, det kræver en massiv startkapital, hvilket stopper mange i at undersøge investeringsmarkedet nærmere.Derfor har vi oprettet Ejendomsinvesterings Guide, som skal gøre det let og overskueligt for nye potentielle ejendomsinvestorer.Ved køb af en investeringsejendom vil hensigten oftest være at udleje ejendommen som privatbolig eller til erhverv. En investeringsejendom kan også købes og videresælges – dette kræver ofte en renovation af den købte ejendom.Mest normalt er boligudlejning, men overordnet kaldes en investeringsejendom, som skal udlejes en udlejningsejendom eller boligudlejningsejendom. Du kan se alle Ejendomstorvets boligudlejningsejendomme her.Indtægten på udlejningsejendomme kommer af udlejningen – altså lejeindtægterne. Derudover vil ejendomspriserne som udgangspunkt også stige, hvilket vil give dig et afkast i form af en værdistigning på den købte ejendom, hvis/når du sælger ejendommen igen.”Boligudlejning er en meget sikker investering. Der sker ikke de store udsving, og værdien af din investering vil være jævnt stigende,” - Poul Randrup, investeringschef for i København for EDC Erhverv Poul Erik Bech. Poul Randrup har været ansat i EDC i mere end 30 år og vil give gode råd og fifs, som kan hjælpe nye investorer.Samtidig er du heller ikke påvirket af prisændringer på ejendomsmarkedet, da du har en indtægt ved udlejningen af ejendommen. Dermed har du et sikkert afkast, da dine lejere betaler dig husleje hver måned, og derfor vil du i tider med lav konjunktur stadig tjene penge.Ejendomsinvesterings Guide ”Før du begynder på ejendomsinvesteringer, så skal du være klar over dit formål. Ønsker du en risikospredning af din opsparing? Eller vil du gerne disponere over en ejendom til eget formål? Eget formål kunne være udlejning af den givne ejendom til f.eks. familie, venner og/eller medarbejdere. Derudover skal du også kende din tidshorisont på din investering. Ejendomsinvesteringer har en lang tidshorisont, og som investor må man normalt vente i minimum 5 år, inden man overvejer at sælge igen. Ellers vil transaktionsomkostningerne være for høje og det samlede afkast for lavt.” - Poul Randrup, investeringschef for EDC erhverv København.Finansiering af ejendomsinvesteringHvordan man investerer i ejendomme, vil varierer fra person til person. Finansiering af købet vil være en differentierende faktor, som kan have indflydelse på fortjenesten på investeringsejendomme.Typiske vil finansiering ske gennem et banklån. Et banklån kræver, at du har indblik i driften af den givne ejendom – altså lejeindtægterne og driftsudgifterne. Du kan læse mere omkring værdiansættelsen, lejeindtægterne og driftsudgifterne for investeringsejendomme her.Du kan ofte få disse detaljer udleveret af den ansvarlige mægler for den givne ejendom, da de har ansvaret for udregning af afkastet på den givne ejendom. Bankernes villighed til at låne penge til ejendomsinvestering vil være forskellige fra bank til bank.Selvom du får afslag fra en given bank, så betyder det ikke, du skal give op. Men det betyder, at du kan blive nødt til at søge finansiering fra flere forskellige banker.Når du så efterfølgende har købt din ejendom, og skal begynde at udleje den, så kan du få tips og tricks til udlejning.Hvilke ejendomme kan man investere i?Der findes en række af forskellige typer af investeringsejendomme. Når du har lært, hvordan man investerer i ejendomme, vil det næste skridt være udvælgelsen af en investeringsejendom. Her finder du en kort gennemgang af de forskellige typer af ejendomsinvesteringer.”De ældre ejendomme er nok sjovest for mindre private investorer, men hvis du gerne vil bruge så lidt tid som muligt på din investering, så er nyere ejendomme det rigtige valg” - Poul Randrup, investeringschef for i København for EDC Erhverv Poul Erik Bech.Hvad er udlejningsejendomme?Udlejningsejendomme er en form for investeringsejendom, hvor formålet er at udleje ejendommen efter købet. Udlejningen kan både være til private personer og til erhverv. Alt dette er afhængigt af den givne ejendom. Du kan derfor kontakte den ansvarlige mægler for ejendommen for mere information og rådgivning.Hvad er boligudlejningsejendomme?Boligudlejningsejendomme er investeringsejendomme, som egner sig til udlejning til private personer. Dette kan skyldes, at kommunens lokalplan kræver private boliger i den givne ejendom. Typiske vil det være lejelejlighederne i en ejendom du køber, som du så efterfølgende kan udleje for en profit. Du kan se alle boligudlejningsejendomme på Ejendomstorvet her.Hvad er projektejendomme og udviklingsejendomme?Projekt- og udviklingsejendomme dækker ofte over det samme. Projektejendomme betyder, at køber skal skabe noget nyt ud af ejendommen. Dette kan være en faldefærdig bygning, som skal nedrives eller istandsættes, eller en ejendom, som skal omdannes til erhverv eller privatbolig.Hvis du er en begynder i ejendomsinvesteringsbranchen, så vil vi anbefale at den første investering du laver er i en boligudlejningsejendom.Projektejendomme er, som navet hentyder til, et projekt. Du skal derfor være bevidst omkring den tid, det vil tage at omdanne den givne projektejendom til en profitabel investering. Men projektejendomme kan også give et rigtig godt afkast.Du kan se alle projektejendommene på Ejendomstorvet her.Ofte stillede spørgsmålHvordan bliver jeg ejendomsinvestor?Der er mange veje til at blive ejendomsinvestorer. Mest normalt er køb af en ejendom/lejlighed for derefter at udleje denne for en profit. Du kan også købe et ”håndværker” tilbud med hensigt på videresalg efter istandsættelse – denne type investering kræver lidt mere kendskab til markedet og værdiforøgelser.Hvordan finder jeg investeringsejendomme?Ejendomstorvet har Danmarks største udbud af investeringsejendomme. Du kan finde ejendomme som spænder fra alt mellem 200.000 kr. til mange millioner af kroner. Klik her for at se Ejendomstorvets investeringsejendomme.Hvordan investerer jeg i ejendomme?Tjek Ejendomstorvets liste over investeringsejendomme. Finder du en ejendom, du synes er interessant, så kan du kontakte den erhvervsmægler, som udbyder ejendomme for mere information.Hvordan finder jeg pengene til ejendomsinvestering?En af de store udfordringer ved ejendomsinvestering er indgangsbarrieren. Kan du ikke selv finansiere købet af din investeringsejendomme, så skal du låne pengene i din bank. Her skal du ofte fremlægge et udkast af indtægter og udgifter ved købet af den specifikke ejendom. Det kan være en god ide at have penge i reserve til renovering/forbedring af lejligheden/ejendomme. Dette kan øge lejeindtægterne og dermed øge dit afkast.Søger du mere viden? Måske har en af de nedstående artikler, det svar du leder efter.Fordele ved at investere i ejendomme. Hvad skal du være opmærksom på, når du vælger ejendom?Tips og tricks til udlejning af din ejendomAlt om afkastet og hvordan man kan forbedre detVærdiansættelsen af investeringsejendomme - hvordan bestemmes prisen og afkastet.Ejendomsinvestering som en del af din pensionsopsparingEjendomsinvestering i Danmark - lær hvad der gør Danmark speciel.Ejendomstorvets investerings appTilbage til oversigtenNyhederBlogEjendomsinvesteringInfo
Ejendomsinvestering i 2022: Få succes med investering i fast ejendom Senest opdateret d. 6. september 2022Vil du gerne i gang med ejendomsinvestering, men ved ikke helt hvordan du skal komme i gang eller hvad du skal være opmærksom på? Læs med her, så du kan komme i gang med ejendomsinvestering hurtigst muligt.I denne artikel gennemgår vi de fordele der er ved at investere i fast ejendom, og Poul Randrup, investeringschef for EDC Erhverv Poul Erik Bech i København, vil give dig hans erfaringer om investeringer, som han har samlet op gennem sit arbejde i mere end 20 år.Få fordele, når du investerer i fast ejendomFordelene ved at investere i fast ejendom og boligudlejning er mange:Din investering er først og fremmest fremtidssikret, da alle borgere i Danmark skal bo et stedVi bliver flere danskere, så efterspørgslen er konstant stigendePrisen for fast ejendom bestemmes af udbud og efterspørgsel, og hvis efterspørgslen er stigende, så er værdien af din investering også stigendeDu kan både få et afkast baseret på ejendommens værdistigning samt afkast på ejendommens driftVælg den rette ejendomsinvestering i 2022Når du skal vælge, hvilken ejendomsinvestering du skal købe, så er der flere ting, du bør være opmærksom på:Hvad er afkastet på ejendomsinvesteringen?Hvilken beliggenhed har ejendommen, du vil investere i?Hvad er kvadratmeterprisen?Hvad er lejen?Poul Randrup forklarer:“Disse ting kan indikere, hvor attraktivt et givent område er. Beliggenheden er væsentlig faktor for risikoen ved ens investeringen. Optimalt, så vil du gerne investere i et område, som ikke er toppet endnu.Det betyder du skal være opmærksom på nye muligheder. F.eks. hvordan infrastrukturen ser ud om nogle år? Nye transport muligheder kan tilføje massiv værdi til et område”Poul Randrup har mere end 30 års erfaring med boligmarkedet i Danmark. Denne store erfaringen deler han med dig her på siden.Kom i gang med ejendomsinvesteringDet er vores erfaring, at der er mange som holder igen med ejendomsinvestering på grund af de indgangsbarrierer, som der er ved ejendomsinvestering.Kom igennem indgangsbarriererneDet er ingen hemmelighed at det kræver noget startkapital at komme i gang med ejendomsinvestering, men hvor de fleste måske tror, at man skal have en større formue, er realiteten, at du som privatperson kan komme i gang for mellem 50.000-100.000 kr., hvis du fx starter med en mindre lejlighed i Udkantsdanmark eller forstæderne.Mange banker vil kræve 10-20% i udbetaling, og dertil bør du også afsætte en sum penge til tinglysningsomkostninger, ejerskifte, berigtigelse af handel og istandsættelse.Få overblik over driftsbudgettetDet er vigtigt at få et overblik over, hvor meget du skal bruge i drift. Under drift finder du blandt andet poster såsom ejerforening, vedligeholdelse, grundskyld osv. Disse udgifter, er hvad det koster dig at eje lejligheden/boligen/ejendommen foruden gæld og renteudgifter i form af financieringen af ejendomsinvesteringen.Tre vigtige elementer inden for ejendomsinvesteringNår du vælger, hvilken ejendom du vil investere i, så skal du særligt være opmærksom på tre ting:AfkastBeliggenhedFinansiering af købetHerunder kan du læse mere om de tre elementerAfkastAfkastet for en ejendom er ikke altsigende, men giver et vejledende bud på et afkast. Du skal være opmærksom på, at potentielle indtægtskilder kan mangle fra afkastudregningen, så afkastet kan være højere end beregnet.Derfor er det en god ide at kontakte den ansvarlige mægler for den ejendom, du finder interessant.Når vi snakker om afkast skal du også være opmærksom på, at der er tale om to slags afkast: Afkastet der siger noget om værdistigningen af ejendommen - det vil sige de penge du tjener, når du sælger ejendommen, og afkast fra lejeindtægter. Denne type afkast er typisk den mest omtalte og generelle ved boligudlejningsejendomme.Afkastet beregnes ved:Som udgangspunkt vil mange gå efter et højt afkast, men vær opmærksom på, at afkastet på ejendommen skal være større end den gennemsnitlige rente på en 100% finansiering af købesummen. Derfor er finansieringsstrukturen ofte lige så vigtig, som startafkastet på ejendommen.BeliggenhedPlaceringen kan også have en vigtig rolle at spille, når du vælger, hvilken ejendom du vil investere i. Det er lettere at administrere ejendomme tæt på en selv. Så skal du ikke køre langt for at fremvise ejendommen til lejere, derudover er du også tættere på, hvis der skulle opstå problemer.Men beliggenheden har også en indflydelse på den potentielle værdistigning for ejendommen. I storbyerne og universitetsbyerne er tilflytningen af nye mennesker oftest størst. Disse byer har meget nybyggeri, hvilket kan presse ejendomspriserne op.Dette betyder dog ikke, at den største indtjening findes i storbyerne. Det vil ofte være markant billigere at købe sig ind på ejendomsmarkedet uden for storbyerne. Afkastet vil ofte være størst i provinsen, men risikoen vil også være højere.Poul Randrup fre EDC Erhverv Poul Erik Bech uddyber:”Mange af de store pensionskasser har stort fokus på universitetsbyerne, hvilket presser afkastet i bund i f.eks. København og Århus. Derfor kan det være en fordel at søge efter investeringsejendomme lidt uden for de store byer.”Finansiering af købetHvis du skal investere i en ejendom, så skal købet ofte finansieres. Afhængig af din finansiering kan værdien af din ejendomsinvestering ændres.Din finansiering vil ofte være afhængig af kvaliteten af din forrentning af ejendommen, derfor er det vigtig, at banken har tillid til dig og din forrentning af investeringsejendommen. Mest normalt kommer finansieringen fra et realkreditlån og/eller banklån.Det er ikke sikkert, at den første bank, du spørger, vil sige JA og tilbyde dig det lån, du efterspørger. Det kan derfor være en god ide at forsøge med flere banker, inden du finder den rigtige løsning for dig.Til dette uddyber EDC Erhverv Poul Erik Bechs investeringschef Poul Randrup:”Ulemperne og risikoerne ved ejendomsinvestering: Det kan være svært at skaffe kapital til køb af ejendom, hvilket kan skabe en indgangsbarriere til markedet. Den største risiko, er ligesom ved alt andet køb af fast ejendom – du kan blive tvunget til at sælge på et dårligt tidspunkt, hvilket kan give tab.”Bankernes lånevillighed ændrer sig hele tiden i takt med udviklingen i samfundet. Som privatperson kan du forvente at du selv skal lægge en udbetaling på 10-20%, mens banken vil finansiere de resterende 80-90% af din ejendomsinvestering. Vil du derimod investere som selskab, skal du forvente at et realkreditlån vil dække 60%. Hvorvidt du selv vil ligge 40% eller få yderligere finansiering er helt op til dig og dit selskab.Læs mereIntroduktion til ejendomsinvesteringTips og tricks til udlejning af din ejendomAlt om afkastet og hvordan man kan forbedre detVærdiansættelsen af investeringsejendomme - hvordan bestemmes prisen og afkastet.Ejendomsinvestering som en del af din pensionsopsparingEjendomsinvestering i Danmark - lær hvad der gør Danmark speciel.Tilbage til oversigtenNyhederBlogEjendomsinvesteringInfo
Ejendomsinvestering til udlejning Indlægget er oprindeligt skrevet og bragt afFejerskov Invest. Senest opdateret d. 07. juni 2022Ejendomsinvestering er en af de få investeringstyper, hvor du rent faktisk står med noget fysisk, idet du står med en grund og en bygning. Dette kan få nogle til at føle sig mere trygge. Når du investerer i en ejendom, så investerer du i ejendommens fremtidige indtjening. Det vil sige, at det er en investering i de penge, som ejendommen kan generere de kommende år.Hvad skal jeg kigge efter?Her er nogle ting, som du grundlæggende bør kigge på og vurdere, når du overvejer at investere i en ejendom:Beliggenhed? (er der høj efterspørgsel på udlejning i dette område)Stand? (hvor mange penge og ressourcer skal der bruges på at istandsætte ejendommen)Optimeringsmuligheder? (tilbygning og lignende)AfkastDrift vs. UpsidesLejereguleringFå hjælp til at finde den rette investeringejendom - gratis og uforpligtende!Hvis du endnu ikke har fundet den helt rette ejendom, kan du med fordel hoppe ind på Ejendomstorvet. Her får du blandt andet et overblik over hele landets ledige investeringsejendomme.Hvem skal stå for ejendommen?Når du har fundet den rigtige ejendom, skal du se på, om du selv vil stå for det. Hvis du selv vil stå for det, kan du for eksempel vælge at sætte ejendommen i stand og sælge den herefter. Alternativt kan du vælge udlejning med selvadministration.Hvis du ikke selv ønsker at stå for det, kan du vælge at finde en administrator, som står for din udlejning af ejendommen. Hvis du altså ikke ønsker at bruge alternativer som Brickshare.Derudover skal du se på, om det er mest optimalt, at du har det privat eller som et selskab. Der kan nemlig være stor forskel på følgende:HæftelseFremtidsplanerParcelhusreglenLikviditetSkatOmkostningerDer er flere omkostninger forbundet med ejendomsinvestering, end der er med aktieinvestering. Årsagen hertil er, at der er langt flere, som er inde over processen. Herunder følgende parter:MæglerRådgivereBankForhandlingLejerInden du kigger på ejendomme, kan det være en fordel at tænke over, om det vil være let at finde en lejer (eller flere) til boligen. Du kan vælge selv at bo i ejendommen og så udleje de resterende værelser.Alternativt kan du vælge at udleje det hele. Fordelen ved at udleje, mens du selv bor i ejendommen er, at du kan have en husleje (på udlejningsdelene), som gør det muligt for dig at bo gratis.5 gode råd til ejendomsinvestering til udlejning:Find den rigtige boligFind den rigtige lejerHav styr på juraen og lav en god lejekontraktFå god finansiering så du betaler mindre i rente, end du forrenter dine penge tilHav styr på SKAT så du ikke betaler mere, end du behøverOBS: Dette er bare kort og godt, og du bør derfor snakke med en ekspert, når du kigger på en så stor investering. Derudover skal du være meget opmærksom på al den lovgivning, der er på området.NyhederBlogEjendomsinvesteringInfo
Tro på dig selv, uanset dit køn Indlægget er oprindeligt skrevet og bragt afNordnetbloggenog senest opdateret d. 5. juli 2022I Danmark er der formelt set ligestilling. Mænd og kvinder har i princippet samme muligheder. I virkelighedens verden er det dog ikke så enkelt.Vores køn er med til at sætte mentale grænser op for os, og det gælder også i forhold til investering. Og at kvinder generelt tror mindre på sig selv, når det gælder investering, hører endnu ikke fortiden til.Ligestilling og kønsroller er et område, som vækker mange følelser. Jeg vil derfor starte med at tage nogle forbehold: Alle mennesker er forskellige, og der er masser af kvinder og mænd, som går på tværs af kønsstereotyperne.Strategier, som er gode i visse perioder, kan desuden i andre vise sig mindre fordelagtige. Så lad os tage den med det samme: Kvinder er hverken dårligere eller bedre investorer end mænd. I visse perioder klarer kvinder sig statistisk set bedre end mandlige, i andre dårligere.Når det nu er sagt, kan det være sundt at reflektere over, hvordan kønsroller påvirker én, og hvad det får for konsekvenser.Mænd sparer mere opNordnet har gennemført en undersøgelse af villighed til at spare op og investere i Danmark og i de øvrige nordiske lande. Sorterer man tallene på køn, ser man pænt store forskelle. Mænd sparer for det første mere op. Godt 16 procent af de danske mænd sparer mere end 3000 kr. op hver måned mod ca. 10 procent af kvinderne.Hjælp hinandenHer vil en typisk indvending være, at det har med forskellige roller i familien at gøre.Kvinder lægger generelt set mere af sin tid på barsel, børn m.m. Man kan diskutere herfra og til evigheden, hvorvidt det er godt eller skidt, men man kan ikke komme udenom, at det f.eks. betyder noget for, hvor meget man har at leve af, når man en dag går på pension.Lever man i et parforhold, hvor den ene part tager en større tørn i hjemmet, kan man eksempelvis modvirke skævheder ved at oprette en særskilt opsparing til den, som holder skansen derhjemme (og trods en høj grad af ligestilling vil det jo ofte være en kvinde).Kvinder investerer mindre på børsenDer er også store forskelle på, hvordan mænd og kvinder placerer sine penge. I mænds porteføljer finder man aktier og aktiefonde i betydeligt højere udstrækning end i kvinders. Faktisk investerer dobbelt så mange mænd som kvinder i aktier, ifølge undersøgelsen.Optimistiske mændDen forskel spejles igen i kvinders og mænds syn på børsen. 63 procent af kvinderne har ikke nogen holdning til, hvordan børsen vil udvikle sig i år mod 37 procent af mændene. 27 procent af kvinderne tror på en positiv børsudvikling mod 47 procent af mændene.Der er lavet talrige undersøgelser om køn og investering, og det billede som jeg selv har oplevet, bliver bekræftet. For nu at generalisere, så nedtoner kvindelige investorer ofte deres egen viden om investering, mens det i mindre grad gælder de mandlige. Men når det kommer til stykket, så handler det mere om et selvbillede end reel forskel.Flere kvinder investererSer vi blot på vore egne kunder, har vi med årene set en stigende andel kvindelige investorer i Danmark, men de udgør stadig kun ca. 20 procent af vores danske kunder. Til sammenligning er godt en tredjedel af Nordnets svenske kunder kvinder. Det er svært at svare på, hvorfor der er den forskel.Min oplevelse er, at danskerne i de senere år er blevet mere og mere som svenskerne, når det gælder åbenhed over for at investere i aktier og andre værdipapirer. Så mon ikke de danske kvinder efterhånden kommer med på vognen i samme omfang som de svenske?Nøglen til større selvtillidJeg tror, at viden er nøglen til en større selvtillid – og dermed til en opsparing som vokser mest muligt på langt sigt. For det er svært at komme udenom, at en større andel aktier i opsparingen historisk set har givet det bedste afkast. Og med en stor opsparing, har man bedre forudsætninger for at leve det liv, man vil i fremtiden.*Undersøgelsen havde i Danmark 1037 deltagere, repræsentativt fordelt på køn og geografi.Vil du i gang med at investere?Ejendomstorvets søgeportal samler hele landets udbudte investeringsejendomme til dig. Du kan søge helt gratis og uforpligtende blandt alle emnerne.NyhederBlogEjendomsinvesteringInfo
Derfor er det vigtigt at kende short sælgernes strategi Indlægget er oprindeligt skrevet og bragt afNordnetbloggen. Sidst ændret d. 07. juni 2022Vi har set det længe, og det er blevet en del af investeringshverdagen. Mens nogle investerer mere langsigtet, er der andre, som går den anden vej og tænker kortsigtet. Short sælgere kan gøre livet surt for ”long-onlys”.Her er 3 ”regler”, som giver dig bedre chancer for at undgå at blive et short salgs gidsel. Det vigtigste er at vide, hvorfor en aktie bliver short solgt.Short salg på grund af høj pris er ofte farligtAktuelt har vi udenlandske fonde, som har prøvet kræfter med at ”tisse op imod vinden”. De har solgt sig kort i Lundbeck og DSV. Det skyldes ikke at disse selskaber er i problemer, men altovervejende, at de to selskaber ser ud til at kunne gøre sig fri af de normale økonomiske sammenhænge og blive ved med at outperforme.Aktierne er højt prissatte. Det skyldes for DSV’s vedkommende en lang periode med sikre og gode resultater, og med hensyn til Lundbeck, gør Kåre Schultz forskellen.Gode selskaber laver færre fejl”Failure is not an option” i bl.a. disse to selskaber, og det smitter af på udviklingen og prisfastsættelsen. Det er her short sælgere normalt har de _ringeste_ odds for at tjene penge. Gode aktier er dyre af en bestemt årsag: De gør det godt.Short sælgerne kan godt have overhånden i en periode, men mulighederne for at tjene penge for dem er mindre gode og hænger først og fremmest sammen med mulighederne for, at aktierne generelt skal falde, mere end risikoen/mulighederne er knyttet til den short solgte aktie.Indtjeningsusikkerhed gør investorer nervøseDet som driver aktiekurser er langsigtet indtjeningsudviklingen. På kortere sigt er der en række forhold som spiller sammen. Selskabsspecifikt er det ikke mindst forventningen til det næste regnskab.Indfrier selskaberne og hæver analytikerne forventninger, er investeringscasen intakt. Hvis det modsatte er tilfældet, kan en aktie blive et sårbart shortsalgsbytte. Det er i denne kategori, Pandora kommer ind.Amerikanske fonde som har shortet Pandora aktien aktuelt med ca. 5,65 % af aktiekapitalen, kan tænkes at forestille sig, at de udfordringer der findes i USA og UK med hensyn til detailsalget, på et tidspunkt vil ramme Pandora, eller de kan tænke, at sådan vil andre tænke.Så længe det scenarie er intakt, vil der være usikkerhed, og usikkerhed kan ingen investorer lide.Også i den henseende gælder, at prisfastsættelsen spiller en mindre rolle, end de fleste antager. Den næste kursbevægelse drives af den næste forventede indtjeningsrevision og ikke af den absolutte eller relative prisfastsættelse.Short salg i pressede selskaber giver ofte gode resultaterI nogle tilfælde foretages short salg også i selskaber, som er økonomisk hårdt pressede, og som måske bliver tvunget til at foretage aktieudvandende kapitaludvidelser.Disse selskaber er ofte prissat meget lavt, men led dig ikke ind i aktiefristelsen; prisen spiller meget ofte en mindre rolle end investorerne opfatter.Mens de gode aktier sjældent bliver for dyre og det så godt som aldrig sker på kort sigt, bliver prisen sjældent på kort sigt tilstrækkelig lav og attraktiv til at det bliver en god forretning at bundfiske i udfordrede aktier uden at du løber en overnormal risiko. Ingen ved reelt hvor længe kniven kan falde.Brænder short sælgere fingrene i DSV, Lundbeck ogAMBU?Aktuelt har udenlandske fonde solgt sig kort i bl.a. Lundbeck, DSV, Ambu og Pandora. Fra 2012-2016 var det FLS som var på short sælgernes radar.For de 3 første gælder, at det indtil videre er med begrænset succes. Mulighederne for et succesfuldt short salg er størst i selskaber, som er økonomisk udfordret, jævnfør ovenfor.Det forholder sig ganske anderledes med Pandora. Her kender vi ikke investorernes alibi for at sælge. Forventer de en nedjustering fra Pandora på grund af svage markeder i USA/UK, eller forventer de ”blot”, at detailaktier er udfordret, eller kan årsagen slet og ret være, at de sælger sig kort i selskaber med et negativt aktiemomentum?Uanset hvad alibiet er, har de indtil videre lukreret på den nervøsitet, som er den langsigtede aktieinvestors største udfordring: Usikkerhed.Short salg i gode selskaber er sværestParolen er, at du med hensyn til short sælgere skal passe på med at investere i selskaber, som af naturlige årsager finder vej til short sælgernes radar. Udsving som kommer i selskaber, som løbende indfrier og overgår forventningerne, får dig ikke til at sove dårligt i investeringsnatten.Hvis short sælgerne skal tjene penge her, skal de sætte deres lid til at markedet generelt går ned, og at de ”gode aktier” med den højere prisfastsættelse, går mest ned. Der er dog ikke noget som umiddelbart tyder på, at det er nogen særlig frugtbar strategi at være kort her set over en længere periode.Prisen er vigtig, men når det gælder aktier spiller den en mindre rolle end mange tror. Derimod er det vigtigt og relevant at kende short sælgernes motiver for at sælge de lånte aktier, der kan gøre dig som langsigtet investor bedst muligt forberedtKunne du tænke dig at investere i ejendomme?Ejendomstorvets søgeportal giver dig et overblik over hele landets udbudte investeringsejendomme. Du kan søge helt gratis og uforpligtende blandt dem alle.NyhederBlogEjendomsinvesteringInfo
5 trin til at komme i gang med at investere Indlægget er oprindeligt skrevet og bragt afNordnetbloggen. Sidst ændret d. 07. juni 2022Det behøver hverken at være tidskrævende eller trættende at komme i gang med at investere. Det kan måske være nyt territorie for dig at beslutte, om du er langsigtet eller kortsigtet i dine investeringer, hvor mange penge du ønsker at investere og hvilken investeringsform, der passer bedst til dig.Derfor får du nu 5 trin til at komme let og hurtigt i gang med at investere – en investeringsstrategi for begyndere.Sæt dit ambitionsniveauTænk over, hvor meget tid du er villig til at bruge på at investere dine penge og tilpas så dine ambitioner derefter.Er du alt for ambitiøs, kan det på lang sigt gøre det svært at bruge den fornødne tid. Hvis du sætter dig selv et ambitionsniveau, du har mulighed for at opretholde i længere perioder, sikrer du de bedste vilkår for dine investeringer.Det er en myte, at alle investeringer i aktier og investeringsforeninger er svære og tidskrævende. Vil du bruge mindst mulig tid på opsparing og investeringer, kan du oprette en diversificeret portefølje med forskellige investeringsforeninger, som du følger op på et par gange om året.Opretter du i stedet en diversificeret portefølje kun med aktier, skal du følge op på den et par gange om måneden. Det er dog ret almindeligt, at du bliver nysgerrig og tjekker dine investeringer langt oftere.Vælg investeringsformØnsker du at tjekke op på dine investeringer så lidt som muligt, kan investeringsforeninger være et godt alternativ til aktier. Meget forenklet kan investeringsforeninger forklares som en Haribo-pose med investeringer.Du køber selv investeringsforeningen, men det er en professionel forvalter, der vælger, hvad der skal være i posen.Det eneste, du skal gøre, er at beslutte, hvilket marked du vil fokusere på. Du kan bl.a. vælge mellem danske, udenlandske, etiske, højrisiko eller lavrisiko investeringsforeninger. Og så tager en ekspert sig af at finde de gode investeringer inden for de rammer, du selv har sat op.Vælger du i stedet en indeksinvestering, er det en computer, som vælger de forskellige værdipapirer baseret på de forskellige aktier, der ligger i de respektive indeks. Det kan være smart at eje flere forskellige investeringsforeninger.Ejer du eksempelvis én investeringsforening med fokus på danske aktier, én med fokus på udenlandske aktier og så videre, får du den bedst mulige risikospredning i din portefølje.Synes du, at aktier er spændende og kunne du godt tænke dig at bruge mere tid på dine investeringer, så er det også muligt.Du kan således blive din egen investeringsforvalter. Så slipper du også for de små afgifter, som normalt går til den professionelle investeringsforvalter. Dog skal du stadig betale kurtage ved køb af aktier. Det er også vigtigt at huske på, at aktier ofte kræver mere af dig som investor.Opret derfor med fordel en portefølje med aktier fra forskellige brancher og markeder. Så sikrer du dig en fornuftig risikospredning og behøver ikke at følge med i udviklingen hele tiden.En aktie giver dig medejerskab i et selskab. Det har alle, som ejer en aktie i selskabet. Jo flere aktier du ejer, desto større andel i selskabet ejer du.Beslut, hvor mange penge du vil investereFind ud af, hvor mange penge du har råd til at investere. Tjek din økonomi og tag så en beslutning på baggrund af dette. Husk, at selv små beløb kan blive til meget på lang sigt, men jo mere du kan sætte til side, jo mere har du mulighed for at ende op med på lang sigt.Når du har besluttet dig for, hvor meget du vil investere, er det fornuftigt at sætte en tidshorisont. Hvor længe ønsker du, at holde dine investeringer? Dette kommer selvfølgelig an på, hvilket formål du har med investeringerne.Sparer du for eksempel op til en ferie næste år eller til et huskøb om 5-10 år? Eller måske er du interesseret i at spare op til din pension om 20 år? En konkret tidsplan vil hjælpe dig med at fastsætte dit risikoniveau. Er du en langsigtet investor, vil du blive mindre udsat for svingninger i markedet.Automatisér din opsparingEn måde at være disciplineret omkring sin opsparing er ved at automatisere den. Hvis du allerede har en konto hos Nordnet, kan du sætte din opsparing på autopilot med Nordnets Månedsopsparing.Her sætter du et fast beløb ind på dit depot hver måned, som så vil blive investeret. Månedlig opsparing i investeringsfonde er en af de nemmeste former for investeringer. Når du køber et investeringsbevis månedligt, er det også en måde at sprede din risiko på.Vil du investere i ejendomme?Hos Ejendomstorvet.dk får du et overblik over hele landets ledige investeringsejendomme. Og du kan søge helt gratis og uforpligtende blandt alle emnerne.NyhederBlogEjendomsinvesteringInfo
Female Invest hjælper nybegyndere i gang med at investere Indlægget er oprindeligt skrevet og bragt afNordnetbloggen. Senest opdateret d. 07. juni 2022Hvorfor er der færre kvinder end mænd, der interesserer sig for investering – og kan en forening ændre på det? Nordnet har mødt Caroline Stasig og Laura Hardahl, som har været med til at stifte Female Invest, til en snak om kvinder og investering.Hvordan startede jeres interesse for investering?Laura: Min interesse for investering startede tilbage i gymnasiet i udlandet, hvor vi havde et fag, der hed økonomi. Den blev så udviklet i takt med, at jeg flyttede hjemmefra og blev ansvarlig for min egen økonomi. Men det var først, da jeg mødte de andre fra Female Invest, at jeg kom i gang.Hvorfor startede I Female Invest?Caroline: Målet med Female Invest er at gøre det mere almindeligt for kvinder at interessere sig for investering – så det ikke kun er forbeholdt mænd. Vores målgruppe er kvinder – men mænd er selvfølgelig også velkomne til Female Invests events. Det er vores erfaring, at nogle kvinder er bange for at stille dumme spørgsmål. De føler, at det er mere trygt at stille dem i et forum med kvinder.Laura: Men det er vigtigt at understrege, at Female Invest ikke er et politisk initiativ, det handler ikke om ligestilling. Vi er her, fordi vi gerne vil uddanne og oplyse, ligesom vi selv havde brug for. Og så fik vi lyst til at tage sagen i egen hånd.I siger, at kvinder er mindre interesserede i investering end mænd. Hvorfor tror I, at det forholder sig sådan?Laura: Jeg tror, det ligger i mange kvinders natur. Vi er tit mere tilbageholdende, og investeringer er jo forbundet med en risiko. Men når kvinder går i gang med at investere, så gør de det lige så godt – hvis ikke bedre end mænd. Fra naturens side har kvinder mere is i maven. Vi er simpelthen bedre til at lade investeringerne stå, mens mænd er mere risikovillige og handler mere. Og det er ikke altid en god ting.Jeg tror, at man kan skabe interessen hos kvinder, hvis man får fortalt, hvor nemt det er at få sine penge til at yngle. Når det går op for kvinder, så vil de også gerne sætte sig ind i det. Man behøver jo ikke at være interesseret i at læse regnskaber og analysere forretningsmodeller og så videre. Men når man først har investeret i en virksomhed, så bliver man naturligt mere interesseret i at følge med i udviklingen og aktiekursen.I har skrevet bogen “KLAR – PARAT – INVESTÈR.” Hvad er målet med den?Caroline: Da jeg selv skulle i gang, søgte jeg efter en bog, hvor jeg blev taget i hånden fra start til slut. Det kunne jeg ikke finde. De bøger, jeg fandt, var på et højere niveau, hvor det forventes at læseren har baggrundsviden – og det behøver man ikke have for at læse vores bog. Vi introducerer de mest basale begreber og fører læseren igennem investeringsforløbet.Laura: Det vi gerne ville, det var at komme med et redskab og dermed altså noget helt konkret. Måske ved man, hvad en aktie eller investeringsforening er, men man ved ikke, hvordan man kommer i gang med at investere og griber det an. Vi kommer med en hel masse eksempler på udfordringer og tanker, som man sidder med som nybegynder. Og så giver vi løsninger på, hvad man kan gøre i de situationer. Så bogen er et redskab. Og det er ikke særlig lang tid siden, at vi selv sad i samme situation som læseren, så vi kan godt huske, hvad det var, der var svært.Ud over at man kan læse jeres bog, har I så et godt råd til dem, der gerne vil i gang med at investere?Laura: Et godt sted at starte er C25-indekset. Tag udgangspunkt i det – og så start med at kigge på en branche, som du synes er spændende og kan forstå. Det er en dårlig ide at investere i en virksomhed, som du ikke forstår, hvad laver. Det er ikke nødvendigt at læse hele deres regnskab eller kigge på en masse tal. Men sæt dig gerne ind i, hvordan virksomheden tjener sine penge, så du kan vurdere, om du tror, at den kan blive ved med at tjene penge på sigt.Leder du efter en investeringsejendom?Ejendomstorvet.dk giver dig et overblik over hele landets ledige investeringsejendomme. Du kan søge helt gratis og uforpligtende blandt alle emnerne.NyhederBlogEjendomsinvesteringInfo
Alternativ finansiering af investeringsejendomme Indlægget er skrevet af Paw Becker, Partner og ekspert i boligfinansiering hosFairkredit. Indlægget er senest blevet opdateret d. 11.04.2022Alternativ boligfinansiering, ejendomskreditlån eller pantebrevslån. Kært barn har mange navne, men dækker alle over samme lånetype, der gør sig gældende for folk, som ikke passer ind i bankernes kassetænkning.Markedet for boligfinansieringMarkedet for alternativ boligfinansiering gennem en årrække oplevet en stor interesse hos særligt private boligkøbere, som ønsker at købe en bolig til under én mio. med en geografisk beliggenhed i det såkaldte “Udkantsdanmark”.Markedets opblomstring i interesse skyldes, at banker og realkreditinstitutter, siden den seneste finanskrise i 2007 og 2008 samt efter coronakrisen, har haft en meget konservativ udlånspolitik.Denne forsigtighed hos de traditionelle aktører har efterladt et kæmpe hul i markedet, som en række mindre finansielle aktører forsøger at udfylde med alternative låneformer som pantebrevslån og ejendomskreditlån.Det er både muligt at låne til boligkøb eller op til friværdien i eksisterende bolig med lånetypen. Markedet består af en række formidlere, der hver især har deres netværk af investorer, som de videreformidler samtlige lån til.Højere renteRenten på lånene varierer typisk fra 5% og op til 9%. Dette er noget højere end et tilsvarende realkreditlån, da risikoen fra långivers side naturligvis også er højere end ved f.eks. realkreditfinansiering.Det er muligt at optage disse lån med faste såvel som variable renter.Mange kender lånetypen som et alternativ til realkreditfinansiering for private boligkøbere. Færre ved, at låntypen ligeledes kan bruges til finansiering af investeringsejendomme, hvilket gennemgås senere.Renteniveauet:Der er ingen tvivl om, at pantebrevslån og ejendomskreditlån er et dyrere valg end f.eks. en realkreditfinansiering.Renteniveauet ligger som tidligere nævnt på niveauet 5-9 %. Det afhænger både af, om man som låntager ønsker et variabelt eller fastforrentet lån, ansøgers kreditværdighed samt naturligvis belåningsgraden.Omkring 90 % af alle pantebrevslån bliver lavet som fastforrentede lån. Det skyldes, at der hverken skal betales bidrag eller rentetillæg på disse lån.Det betyder med andre ord, at en fast rente reelt også er en fast rente på dette marked, da der ikke er bidragssatser eller rentetillæg, som kreditor kan justere på efter behag. Renten på fastforrentede lån ligger på niveauet 7,5-9 %.Etableringsomkostninger:Udover løbende renter skal man også være opmærksom på omkostningerne i forbindelse med etableringen af lånet. Som udgangspunkt ligger både kurstab, gebyrer og omkostninger til tinglysning på samme niveau som at optage et fastforrentet realkreditlån.Udbetalingskurserne ligger typisk imellem 90 og 98. Det betyder, at der må forventes et kurstab på 2-10 % af lånebehovet i forbindelse med etableringen af et pantebrevslån eller ejendomskreditlån.Førtidig indfrielse:Det er fast praksis på markedet at fastsætte indfrielseskursen til 103-105, som kun træder i kraft, hvis man som låntager ønsker at indfri sit lån før tid eller skal tvangsindfries.Dette betyder i praksis, at man skal betale sin restgæld 3-5 % i tilfælde af, at man ønsker at sælge boligen eller omlægge sin finansiering inden lånets udløb.Løbetider:Løbetiden vil typisk være op til 25 år, men ofte kortere, når der er tale om mindre lån.Tip: Det er ofte muligt at forhandle sig til en lavere rente ved at forkorte løbetiden på lånet, da dette samtidig reducerer långivers risiko.Finansiering af boligudlejningsejendommeMange mindre boligudlejere vælger i stigende grad at benytte pantebrevslån til at finansiere købet af boligudlejningsejendomme, da banker og realkreditinstitutter er blevet “lukket land” for rigtig mange.Nedenfor vil vi gennemgå tre tommelfingerregler, som kan bruges til at vurdere, om en alternativ boligfinansiering er relevant:1) Afkast minimum 12 %Renteniveauet på pantebrevslån kan være en begrænsning for mange, da det er nødvendigt med et højt afkast på ejendomsinvesteringen, hvis investeringen skal give overskud, samtidig med at man skal betale en rente på 5-9 % og afdrage lånet på maksimalt 25 år.Vores anbefaling er, at den konkrete boligudlejningsejendom skal generere et afkast på min. 12 %, før man bør overveje at finansiere en boligudlejningsejendom på pantebrevslån.Det er typisk ikke muligt at finde boligudlejningsejendomme i storbyer som København, Aarhus, Odense og Aalborg.Derfor er finansieringsformen mest relevant for investorer, som ønsker at investere i billigere områder af landet, som giver et afkast på 12 % eller højere.2) Lån op til 80 %For at opnå en finansiering til en boligudlejningsejendom er det typisk nødvendigt med en udbetaling på min. 20 %.Selvom loven kun kræver 5 % i udbetaling ved køb af privatbolig, ønsker de fleste investorer en større udbetaling, når der er tale om investeringsejendomme.3) Finansiering af renovering eller ombygningDet er som udgangspunkt ikke muligt at få medfinansieret omkostninger til renovering eller ombygning af boligudlejningsejendomme på købstidspunktet, da investorer ønsker, at deres pant skal ligge inden for 80 % af ejendommens handelspris.Dette betyder, at man selv skal have midlerne til at gennemføre eventuelle ombygnings- og renoveringsarbejder på ejendomme, hvis dette er nødvendigt for, at investeringscasen hænger sammen.Hvor der er regler, er der naturligvis også undtagelser fra reglerne. I dette tilfælde er det muligt at låne yderligere op i ejendommen ved at stille sikkerhed i friværdi i andre ejendomme.Dette kan enten være friværdien i privatboligen eller andre investeringsejendomme med en væsentlig friværdi i.Dette gøres i praksis ved at give krydspant i en eller flere andre ejendommes friværdi. Dette kan gøres uden merpris, da tinglysning af krydspant ikke udløser tinglysningsafgift.Pantebrevsfinansiering af boligudlejningsejendom – simpelt regnestykke:Du vil gerne købe en mindre udlejningsejendom på Vestsjælland til en pris på 1 mio. Du har selv kr. 200.000, som du er villig til at lægge i udbetaling. Du har derfor et lånebehov på kr. 800.000. Det antages, at ejendommen købes gennem et selskab.Ejendommen:Købspris: 1.000.000 Årlige lejeindtægter: 180.000 Årlige driftsudgifter: 60.000 Forventet driftsoverskud: (180.000-60.000) = 120.000 Heraf afkast: (120.000/1.000.000) = 12%Finansieringen:Udbetaling: 200.000 (20%) Lånebehov: 800.000 (80%) Udbetalingskurs: 97 Rente: 8% Løbetid: 25 år Årlig ydelse på lån: 77.260 Heraf rente: 65.979 Heraf afdrag: 11.281Likviditetsbudget:Resultat efter renter: (120.000-65.979) = 54.021 Selskabsskat (22%): 11.884 Resultat efter renter og selskabsskat: 42.137Likviditetsoverskud efter rente, skat og afdrag = 30.856Egenkapitalforretning (før skat): 27 %Ud fra ovenstående regnestykke kan det udledes, at en investering i en boligudlejningsejendom til kr. 1 mio. og med et afkast på 12 % vil give et likviditetsoverskud på ca. 31.000 eller 3,1 % af investeringen. Om det er tilfredsstillende eller ej, kommer an på den enkelte investors temperament.Det væsentligste er at afgøre med sig selv, om arbejdet/besværet med ejendommens drift er værd af tage for et likviditetsoverskud på ca. 31.000 årligt.Derudover bør man som investor overveje sine muligheder for på sigt at lægge finansieringen om til et billigere realkreditlån, så pantebrevsfinansieringen alene bør betragtes som en mellemfinansiering.Pantebrevsfinansiering som mellemfinansieringPantebrevsfinansiering kan være et godt valg som mellemfinansiering af boligudlejningsejendomme med stort udviklingspotentiale, da disse ejendomme ofte kan være vanskelige at belåne med hos bank eller realkreditinstitutter.Hvis det er afgørende for investeringscasen, at lånet på sigt kan blive omlagt til et realkreditlån, bør man overveje (eller måske spørge sin bankmand), hvilke faktorer man skal forbedre for at blive kreditgodkendt til et realkreditlån.Det vil ofte være ejendommens stand, belåningsgrad eller soliditet på porteføljen, som er afgørende. Men det kan variere meget fra sag til sag.Ejendomme med stort udviklingspotenialeGrunden, til at pantebrevsfinansiering som mellemfinansiering ofte er en god mulighed ved køb af ejendomme med stort udviklingspotentiale, skyldes, at værdien af ejendommen vil stige væsentligt, når den er færdigudviklet.Derfor kan man ofte nøjes med en lavere belåningsgrad ved omlægning til realkreditlån. Derudover er der ingen tvivl om, at en færdigudviklet og velvedligeholdt ejendom er lettere at få belånt i et realkreditinstitut.At bruge pantebrevslån som mellemfinansiering er naturligvis ikke uden økonomiske konsekvenser, da det både koster at etablere lånet samt kurstab ved førtidig indfrielse af lånet.Fordelen ved denne type mellemfinansiering er, at den oftest vil være struktureret som en traditionel finansiering med 20-25 års løbetid. Det gør, at man bliver mindre afhængig af at blive kreditgodkendt i banken, da casen sandsynligvis også vil hænge sammen uden.Dette er ligeledes en væsentlig overvejelse at gøre sig, da realkreditinstitutter hverken kan eller vil kunne låse sig fast på en fremtidig omlægning.Finansiering af øvrige ejendomstyperNår der er tale om finansiering af investeringsejendomme, foretrækker investorerne på pantebrevsmarkedet mindre boligudlejningsejendomme, da tomgangsrisikoen er relativt lav, og omsætteligheden høj sammenlignet med øvrige former for erhvervsejendomme.Søger du finansiering til kontorbygning, forretningslokaler, hotelejendom eller lager- og produktionsejendom, skal du være forberedt på, at det er vanskeligt at få en belåning på mere end 60%.Leder du efter en hel anden form for investering, kan du få et overblik over finansieringsmuligheder for investering.Leder du efter en investeringsejendom?På Ejendomstorvet.dk får du et overblik over hele landets ledige investeringsejendomme.NyhederBlogEjendomsinvesteringInfo
Hvorfor virker økonomi så kedeligt, farligt og svært? Indlægget er oprindeligt skrevet og bragt afFejerskov Invest. Indlægget er senest opdateret d. 8. juli 2022.Økonomi fylder en stor del af vores liv, men alligevel er de fleste af os så bange for det. Man er bange for alle de svære ord og måske bange for, at man på en uansvarlig måde ender med at smide sine penge væk, hvis man ikke overdrager det hele til eksperterne.Man kan frygte, at den information, som egentlig er til for at hjælpe os, i stedet kommer til at vælte det for os. Hvad er kurtage? Hvad er ÅOP? Benchmark? Hvad er en investeringsforening? Hvad er afkast? Og udbytte? Selvfølgelig overdrager man det hele til eksperten med tanken: “Jeg kan umuligt selv håndtere det her med alle mine penge“.Det handler om at komme i gangJeg vidste ikke selv, hvad kurtage var for noget, eller hvad udbytte var. Og endnu mindre vidste jeg, når det kom til investeringsforeninger, eller om jeg faktisk selv kunne investere mine penge.Det er interessant at den måde, som man kommunikerer økonomi på, kan påvirke så meget. Så meget at vi “almindelige” mennesker f.eks. ikke tror, at vi er kloge nok til at sammenligne to investeringsforeninger, som ejer de samme aktier, men har forskellige omkostninger. Men det er vi, og det er ikke så svært, når man først får det lært!Mange tror, at mere information gør os mere bevidste, og at mere information kan hjælpe os til at forandre vores adfærd. Men forskningen mener, at for at vi mennesker kan ændre adfærd, når det kommer til vores økonomi, er vi nødt til følelsesmæssigt at ankre os til noget.Altså når vi konkret kan fornemme de konsekvenser - positive som negative - som kan komme som resultat af vores adfærd i forskellige økonomiske situationer. For eksempel:“Jeg vil ikke bo i den samme lille lejlighed, når jeg er 70 år”“Jeg vil gerne arbejde 80%, når jeg er 40 år”Eller:“Jeg vil kunne købe min drømmebil om 4 år”Altså kan både de negative og positive konsekvenser hjælpe med at motivere os og ændre vores adfærd.Hvordan forandrer jeg min økonomiske adfærd?Selvfølgelig er det godt at lære de økonomiske udtryk og begreber (og det kommer med tiden), men det vigtigste er, at man, som grøn indenfor investeringer og økonomi, generelt forstår, hvad det betyder at forandre sin økonomiske adfærd.Har man en mere eller mindre usund indstilling til penge, så vil der i sidste ende komme nogle negative konsekvenser ud af din investering. Det kan f.eks. være hvis man ikke tænker på sin pension, sin langsigtede opsparing eller har gæld til en veninde.Det samme gælder, når man ikke overvejer, om der mon findes et billigere forsikringsselskab end det, som man pt. bruger. Man kunne måske spare 1.000 kr. om året ved at undersøge markedet og skifte til et billigere forsikringsselskab. Det er når man begynder at overveje ting som disse, at man kan begynde at handle og agere på de nuværende problematikker.Når man vil investere er det værd at se på, hvor man vil være, når man f.eks. er 70 år. Måske vil du have et hus eller muligheden for at rejse? Det handler altså om at tænke langsigtet og overveje, om man bør ændre sin økonomiske adfærd.Kort sagt: Lær dit fremtidige jeg at kende!Selv har jeg som mål, at jeg i fremtiden vil have en økonomisk tryghed udover min pension.”Følelsen, når man har kontrol, er så fantastisk!”Denne følelse elsker jeg! Og jeg elsker at snakke om økonomi og investeringer med alle, som jeg kender og møder. Fordi jeg engang var der, hvor det hele virkede så svært. Jeg kunne ikke få mig selv til at begynde at tænke på det med økonomi og investering og vidste ikke, hvor jeg skulle starte.Jeg er overbevist om, at det er muligt at ændre sin adfærd og gøre noget ved det, fordi jeg i dag er helt tryg ved min økonomi og de økonomiske valg, som jeg tager. Hvis jeg kan, kan du også.Man kan se det lidt som et spil skak: Man skal hele tiden være et skridt foran rent mentalt. Altså skal man lægge en plan og følge den. Man skal ikke gå på kompromis med følelser og drømme.Øvelse til at komme i gang med at investere eller spare opHer får du en øvelse i at motivere dig selv til at komme i gang med dine investeringer eller din opsparing! Find de tankemønstre som du behøver for at blive fødselsmæssigt frustreret over din økonomi. Hvilke mål og drømme har du? Hvordan kommer du derhen? Og hvad kræves der af dig?Sæt dig ned og find tre stykker papir. På det første papir skriver du dine mål ned - kortsigtede som langsigtede. Et eksempel kunne være: _”Hvor vil du være om 10, 20, 30 år? Og hvilken økonomi behøver du for at nå dette mål?“_ Placer derefter papiret foran dig.Find et nyt stykke papir og definer de problemer/forhindringer i din økonomi, som stopper dig i at nå disse mål? Har du måske gæld? Har du udskudt dine langsigtede investeringer? Eller har du en dyr uvane, som du gerne vil blive kvit med? Skriv det ned og placer papiret ved siden af det første papir.Den sidste opgave er, at du skal fundere over, hvordan du kan løse disse problemer for at nå dine mål. Det kan være alt fra at “starte en langsigtet opsparing” til at “stoppe med at ryge,” eller “sælge ud af det tøj jeg ikke bruger”. Placer det sidste papir mellem de to første papirer. Dette er din bro, som du behøver for at nå dine mål.En ide til at fastholde disse tanker og mål er at hænge noget op, som kan symbolisere dine mål. Er det en rejse? Så find et billede af destinationen! Er det et hus? Så hæng et billede op af dit drømmehus! På den måde bliver du hele tiden mindet om dine mål, og det giver dig både inspirationen og motivation til at fortsætte!Bliv endnu klogere på investeringVil du blive endnu klogere på investering? Så følg med på Ejendomstorvets blog, vi har nemlig allieret os med et par eksperter på området.Er du på udkig efter et nyt kontor til din virksomhed?Så kan du søge blandt hele landets ledige erhvervslokaler, investeringsejendomme og kontorpladser på Ejendomstorvet.dk.Hvis du udelukkende er interesseret i investeringsejendomme. Så får du et overblik over alle udbudte investeringsejendomme i landet.NyhederBlogEjendomsinvesteringInfo